Renégocier les baux en faillite : le coût de la promesse de flexibilité

Le contexte, en clair

WeWork a sollicité la protection de la faillite aux États-Unis le 6 novembre 2023, selon Reuters. Cette démarche visait principalement à renégocier des baux jugés trop coûteux, une stratégie déjà entamée globalement avant même le dépôt du dossier. Reuters a rapporté que l'entreprise avait identifié 69 baux qu'elle comptait rompre et cherchait à renégocier les termes avec 400 propriétaires.

L'opération de restructuration a été soutenue par des engagements de financement de débiteur-exploitant allant jusqu'à 682,5 millions de dollars. Un juge des faillites a approuvé le plan de chapitre 11 de WeWork le 30 mai 2024, permettant l'élimination de 4 milliards de dollars de dette.

Le montant total de la dette n'est pas établi publiquement : Reuters évoque 3 milliards de dollars de dette garantie et 4 milliards éliminés. De même, les obligations totales exactes liées aux baux au moment du dépôt varient selon les rapports, Reuters mentionnant plus de 13 milliards de dollars en baux à long terme dans un résumé ultérieur.

La faillite, une décision aux lectures divergentes

Le 6 novembre 2023, la décision de WeWork de se placer sous la protection de la faillite a résonné différemment selon les acteurs. Pour l'entreprise, il s'agissait de renégocier des baux trop coûteux. Mais pour ses clients et ses employés, cette même décision prenait la forme d'une remise en question brutale de leur environnement de travail.

Les réactions du panel de voix simulées ont reflété cette divergence. Un peu plus de la moitié des voix se déclarent contre la décision, environ une sur cinq doute de sa portée réelle, et environ une sur quatre y adhère. Le groupe qui pèse le plus lourd dans cette opposition est celui des locataires de WeWork, environ une voix sur sept du panel, parce que la décision les concerne directement : elle menace leur espace de travail et leur organisation quotidienne.

Les employés de WeWork, représentant également environ une voix sur sept du panel, agiraient aussi contre la décision, voyant leur environnement professionnel bouleversé. La décision de se restructurer est une seule décision, lue de plusieurs endroits.

Le doute sur l'exécution, un frein partagé

Au-delà de l'opposition franche, ce qui freine d'abord est le doute sur l'exécution de cette restructuration. Dans le panel, les voix s'interrogent sur la manière dont WeWork va concrètement gérer la rupture de baux et la renégociation avec 400 propriétaires, tout en maintenant une offre de service crédible. La question n'est pas tant le bien-fondé de la décision que sa faisabilité sans créer un chaos opérationnel.

Ce doute traverse les camps. Les professionnels du secteur, bien que majoritairement favorables à la décision, expriment des réserves sur la capacité de l'entreprise à mener à bien un tel processus sans heurts. De même, les employés de WeWork, opposés à la restructuration, partagent cette inquiétude sur la gestion des conséquences. Le point de convergence des camps est la question de la mise en œuvre.

Sur ce plan, c'est la Dette de Promesse qui manque : on peut comprendre la nécessité de couper les baux et ne pas croire que l'entreprise tiendra ses engagements implicites envers ses utilisateurs. La gestion d'une faillite ne doit pas effacer la confiance patiemment construite.

La voix de la survie d'abord

Dans le panel, une voix de cadre de l'immobilier chez les employés de WeWork, bien que son groupe penche contre la décision, se déclare en faveur de cette restructuration. Cette perspective met en lumière la dure réalité économique qui a poussé à cette décision.

Pourtant, d'autres voix, comme celle d'un responsable technique embauché à distance chez les locataires de WeWork, soulignent les conséquences humaines de cette stratégie : « Après avoir organisé toute ma vie autour de cette promesse d'espace de travail principal, maintenant je suis censé déraciner ma famille et faire une heure de trajet ou démissionner, comment n'est-ce pas juste me licencier sans le dire ? » Cette tension entre survie de l'entreprise et impact individuel est au cœur du débat.

Nous avons refait l'exercice trois fois : même réponse. La décision de WeWork, perçue comme un geste de survie par certains, est vécue comme une trahison par d'autres. La solidité de la réponse souligne la profondeur du clivage. Les courtiers immobiliers commerciaux, environ une voix sur sept du panel, se déclarent pour la décision, y voyant une opportunité d'investissement dans des actifs en difficulté. La survie de l'entreprise doit être expliquée comme un service aux clients.

Après l'annonce, la gestion de la promesse

Maintenant que la décision de restructuration est publique, le premier geste de suivi est de communiquer avec clarté sur la manière dont les baux seront gérés, en détaillant les options pour les locataires affectés et les employés. Il s'agit de redéfinir la promesse de flexibilité de WeWork, non plus comme une garantie inconditionnelle, mais comme une capacité d'adaptation dans un marché en mutation. L'entreprise doit montrer qu'elle peut exécuter son plan tout en minimisant les perturbations pour ceux qui dépendent d'elle.

WeWork a obtenu des engagements de financement de débiteur-exploitant peu après le dépôt de bilan, et le plan de chapitre 11 a été approuvé le 30 mai 2024, permettant d'éliminer 4 milliards de dollars de dette. Ces étapes concrètes, si elles sont bien expliquées, peuvent rassurer sur la capacité d'exécution. Ce qui reste à traiter, c'est la perception d'une promesse brisée.

Rien de public n'indique que WeWork ait communiqué sur la manière de gérer l'impact individuel de ces ruptures de baux. Le défi reste de transformer une nécessité financière en une nouvelle proposition de valeur. Le 6 novembre 2023, WeWork a ouvert un chapitre de survie, mais la Dette de Promesse reste à solder auprès de ses clients et employés.

Les questions qu'on se pose

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